外断熱は、最近多く見かける用語のひとつで、テレビCMでも流れていますよね。

外断熱とは、マンションの骨格をすべて断熱材で覆い、建物を隙間なく断熱材で囲んだ構造です。

従来の方式は用語「内断熱」と呼ばれていますが、外壁内側に断熱材を入れるため、骨格やコンクリートの柱部分には断熱材を入れることができません。

つまり、断熱材の有る部分と、無い部分に温度差が生じることになるため、冷暖房効率が悪く、時には結露を生じます。

外断熱では、マンションの外側から建物自体を断熱材で囲い込むため、外気に触れる部分が少なくなります。

つまり、マンション自体が魔法瓶の中に入ったような構造ですね。

ただ、残念なことに外断熱で建築されたマンションは、工事費用が高くなるため、購入価格も高くなります。

しかし、売却を考えてるマンションが外断熱構造ならば、内断熱構造よりも高く売却できることになります。

宅地建物取引主任者は、不動産業者のホームページでよく見かける用語ですが、マンションの売買や賃貸の取引、土地取引を行う不動産取引の専門家です。

不動産業者では、従業員5人につき、最低1人の宅地建物取引主任者を置くように義務づけられています。

宅地建物取引主任者の資格を得るには、都道府県知事が実施する資格試験に合格する必要があります。

過去の合格率は15％ほどであり、比較的難易度の高い試験と言えるでしょう。

同様の用語に「不動産鑑定士」がありますが、不動産鑑定士は国家試験であり、合格率は2％ほどと、司法試験なみに難易度の高い試験です。

不動産鑑定士の仕事は不動産価格の評価が主なので、宅地建物取引主任者とは役割が違いますが、どちらも不動産取引においては重要な役割を担っています。

耐震偽装問題もあり、消費者の地震対策に対する関心が増しているため、マンション売却においても、地震対策の有無が価格を左右します。

用語「耐震構造」

耐震構造は、地震がきても建物が倒れないよう構造で、柱や梁などを強固にした「強度指向型」と、揺れに対してしなやかに動いて地震の揺れを分散させる「靱性指向型」があります。

用語「免震構造」

免震構造は、マンションなどの基礎に、特殊なゴムなどの地震対策装置をはさみ、地震の揺れを建物へ伝わりにくくする構造です。

用語「制震構造」

制震構造は、マンションなどの骨組内部にダンパー（制震装置）を入れ、地震の揺れを小さくする構造です。

リノベーションとは、建物（部屋）全体を改修して、リノベーション前にはなかった付加価値を追加する、大規模な再生工事です。

リノベーションマンションという用語も見かけるようになってきましたが、リノベーションマンションは老朽化したマンションに耐震性やデザイン性、居住性など、新たな特色を追加して、元のマンションでは考えられない価格で売却できるように価値を高めた物件です。

同様の用語に「リフォーム」がありますが、リフォームはあくまでも新品の状態に戻すことを目的としていて、本来の価値以上には高めていません。

例えば、匠が活躍する某リフォーム番組は、「リフォーム」と言うことになっていますが、建物の耐久性、居住性、デザイン性を追加していますので、「リノベーション」と呼べるでしょう。

公示地価は、国土交通省が毎年公表している土地価格で、「1月1日」の時点でいくらなのかを表しています。

公示地価の調査は、国土交通省に依頼された不動産鑑定士が行いますが、平成17年度には全国31230地点を2680人の不動産鑑定士が評価したそうです。

公示地価は、土地取引の用語ですが、マンション査定においても基礎資料になるため、公示地価の公表される3月下旬以降は、場合によっては査定価格が下がることもあり得ます。

また、同様の用語として「基準地価」が挙げられます。

基準地価は、各都道府県が調査する、7月1日の時点における土地の価格です。

基準地価では住宅地や商業地、工業地なども調査されるため、公示地価よりも広範囲の地価が発表されます。

リバースモゲージは、マンションなどの物件を担保にして融資を受けるシステムですが、一般的な融資と違い、最終的には物件を売り払って借入金を返却します。

リバースモゲージは、不動産用語と言うより、金融用語に近いかもしれません。

リバースモゲージの利用対象は、お年寄りなどを想定しているようです。

手元にある財産と言えるのが、不動産物件だけのとき、不動産を売ってしまうと、お金は手にはいるけど、住むところはなくなります。

リバースモゲージを利用すれば、生きている間は融資を受けて、死亡後は物件を売却して返済できるようにしておけば、残りの人生を安心して過ごせることになります。

結果的にはマンションの売却と同じなのですが、意外に良くできたシステムだと思います。

ピタットハウスネットワーク株式会社は、CMで見かけた記憶はありませんし、従業員も35人の小さな企業のようですが、全国の不動産業者をまとめてくれるのは、地方に住む人たちにとってはありがたいことです。

あくまでも予想ですが、CMを見かけない分だけ、フランチャイズ料金は安いと思います。

フランチャイズ料金の安さは、地方の小さな不動産業者が参加しやすくなり、参加する業者が増えると、利用者としても不動産情報を手に入れやすくなりますし、マンション売却時にも広範囲の系列店舗で優先して取り扱ってくれるようになります。

大手の不動産業者の店舗がある地域では「やはり大手の情報網は凄い」と言いたくなりますが、地方の地域では「ピタットハウス」のようなフランチャイズ店舗が、頼れる不動産業者です。

センチュリー21と言えば「ケイン・コスギ」さんのCMが有名ですが、イメージ戦略はフランチャイズ業者にとっては重要な業務です。

地方の不動産業者を調べていると「センチュリー21」の名を掲げた業者を多く見かけます。

地方での割合は「三井のリハウス」より遥かに多い印象です。

2005年度の段階で「600店舗」を突破と言うことなので、やはり国内最大規模の店舗数ですね。

多ければ良いと言うわけではありませんが、大手の不動産業者が地元にない以上は、センチュリー21のようなフランチャイズ業者に、全国規模の業者の立場でマンションの査定をしてもらうしかありません。

もちろん、マンション売却は地元の業者でもかまいませんし、どこの不動産業者も知識とデータを増やして査定してくれると思いますが、安心感を得るためにも全国規模の業者にもお願いしたいですよね。

すみしん不動産株式会社の親会社になるのは、住友信託銀行であり、顧客への仲介業務から発展した不動産業者ではないかと思います。

上部組織に建設業務を行う企業がないため、なるべく数多くの仲介物件情報を集めているようです。

また、すみしん不動産株式会社の店舗は関東・関西を中心に、名古屋・岡山・広島・福岡と、大手の中では少なく感じますが、全国の不動産業者と提携していて、店舗のない地域でも査定や仲介が行えるようです。

すみしん不動産株式会社のホームページは、各種解説が判りやすく書かれています。

マンション売却を考えている方は、すみしん不動産株式会社の解説を参考にすると良いでしょう。

野村不動産アーバンネット株式会社の親会社をさかのぼると、「野村不動産」であり「野村證券」です。

系列的には「証券会社系」と言うべきかもしれませんが、規模的には「財閥系」のような感じもします。

生い立ちだけで考えると、銀行から独立した証券部門が始まりで、資金運用のため建設業務が発展し、仲介業者としても発展して行ったのでしょう。

また、野村不動産アーバンネット株式会社の運営する「nomu.com（ノムコム）」と名付けられた不動産サイトは情報豊富で判りやすく作られています。

不動産業者の作るサイトは、不動産情報のみを押し出しすぎて判りづらい面がありますが、「nomu.com」はひとつひとつが判りやすい作りになっているためオススメです。

三菱UFJ不動産販売株式会社は、親会社である銀行の合併により、ふたつの不動産業者も合併して誕生しました。

「銀行グループの不動産業者」は、合併の影響があるため、不動産業者としての見極めが困難ですが、ふたつの不動産業者の情報とノウハウが結集したと考えると、頼り甲斐があるような気もします。

三菱UFJ不動産販売株式会社のホームページで不動産情報を見ると、他系列の不動産業者にはない方法で物件を紹介しています。

「銀行グループの不動産業者」の特徴なのか、不動産物件を資産として扱い、情報として上手くまとめ表現することが得意のようです。

西武不動産流通株式会社は、西武鉄道株式会社のグループ企業です。

沿革を調べてみると、西武グループとしておこなった最初の不動産業務は大正7年のことです。

きっと代表的な業務しか載せてないと思いますが、大正・昭和初期と、かなり昔から不動産業者として活躍していたようです。

いまひとつ鉄道会社と不動産業者の関連が結びつきませんが、「A列車で行こう」と言うゲームをご存知の方なら、なんとなく理解できるかもしれません。

また、西武不動産流通株式会社の営業所は、東京・神奈川・埼玉に16ヶ所です。

関東地方にお住まいの方で、西武不動産流通株式会社にマンション売却の仲介をお願いしたいときは、最寄の営業所に連絡してください。

ちなみに「東急」は、東京急行電鉄の略ですね。
地方に住んでると正式名称までは知りません。

また、東急リバブル株式会社は、東急不動産の100％子会社として誕生しました。

東京急行電鉄の前身となる会社は、不動産会社と合併していたため、東京急行電鉄から不動産部門を切り離して誕生したのが東急不動産です。

東急リバブル株式会社は、私鉄系列の不動産業者ではあるものの、生い立ちは老舗の不動産業者と言えますね。

また、東急リバブル株式会社の店舗は東京急行電鉄の沿線のある関東中心ではあるものの、他の大手不動産業者と同じくらいの全国展開をしています。

「三井のリハウス」では仲介取扱件数No1を誇っていましたが、住友不動産販売株式会社は「全国直営仲介No1」のようです。

フランチャイズではく、全て直営の店舗なのでしょう。
ただ、店舗のある地域に関しては若干関西の割合が増えているものの、関東地方中心であり、北海道・東北・中国・四国・九州はわずかしかありません。

大手の不動産業者が進出していない地域では、地元業者に頼るしかないのでしょうね。

ちなみに、住友不動産販売株式会社も「財閥系不動産業者」です。

住友不動産株式会社が分譲するマンションなどの、販売を担当する不動産業者として誕生しています。

三菱地所住宅販売株式会社を系列で表すなら「財閥系不動産業者」でしょうか。

三菱地所住宅販売株式会社の親会社にあたる「三菱地所株式会社」は、マンションの建築販売を手がけている「ゼネコン系不動産業者」です。

広く手がけているところが「財閥系不動産業者」の特徴かもしれませんね。

三菱地所住宅販売株式会社の営業所は関東一帯と、北海道・宮城・愛知・大阪・兵庫・広島・福岡と、全国主要都市に限られているようです。

マンション売却が盛んな地域は都市部に限られているものの、地方の住民にとっては若干寂しい気もします。